A busca por imóvel dura meses e começa muito antes da primeira visita. Quem só anuncia em portal é chamado no fim, para dar preço, e disputa o mesmo contato com o concorrente do lado. A Sturm Agency constrói o portal próprio da imobiliária: busca com filtro, uma ficha e um endereço para cada imóvel, e as páginas que captam proprietário.
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Filtro por bairro, tipo, faixa de preço e dormitório. É o que a pessoa faz no portal, e passa a fazer na sua casa.
93% dos consumidores pesquisam na internet antes de decidir uma compra, segundo o State of Search Brasil, da Hedgehog Digital com a Opinion Box. Em imóvel, essa pesquisa não são dez minutos: são meses de bairro, faixa de preço e comparação. Quem não aparece nesse período todo só é chamado no fim, para dar preço.
Quanto custa o metro quadrado, como é a região, o que tem por perto. Meses antes de falar com qualquer corretor.
Tipo, dormitório, vaga, faixa de preço. É a etapa em que o portal domina, e é a única que a maioria das imobiliárias disputa.
E aqui ele escolhe pelo que leu antes. Ninguém escolhe imobiliária pela fachada: escolhe por quem já tinha aparecido no caminho.
96,54% leem avaliações antes de decidir, e a localização é o critério que menos pesa, segundo a pesquisa da Harmo com o Reclame Aqui. A do escritório, então, menos ainda.
O portal é uma vitrine que funciona, e a lógica dele é a de qualquer vitrine: quem tem que ser lembrado é a loja, não a prateleira. Só que na vitrine do portal a loja é ele.
Nada disso é defeito do portal. É o modelo dele funcionando exatamente como foi desenhado.
A recomendação comum é não depender de um portal só. Vale conferir de quem é cada um antes de dividir a verba: segundo a própria página institucional do Grupo OLX, o grupo é a união de OLX, ZAP Imóveis e Viva Real, três dos maiores portais imobiliários do país.
A conta que interessa não é quanto o portal custa. É quanto da sua verba constrói alguma coisa que fica.
Cancelar o portal de uma vez é o conselho mais fácil de dar e o mais caro de seguir. O portal faz uma coisa que o site novo não faz na primeira semana: entrega volume de gente que nunca ouviu falar da sua imobiliária. Sair antes de ter para onde mandar esse comprador troca margem por faturamento menor, e a conta aparece no mês seguinte.
A virada de chave que faz sentido é outra e acontece em duas frentes ao mesmo tempo. O portal continua sendo o canal de aquisição do comprador que não te conhece. O site próprio passa a fazer o que o portal não faz: aparecer para quem pesquisa bairro e faixa de preço meses antes, e aparecer para o proprietário que está pensando em vender.
A parte que muda a conta do ano não é a economia de assinatura. É a captação: um contrato de venda que chega pelo seu próprio endereço não divide comissão com ninguém e não custou lead comprado. Por isso a página seguinte trata a captação como o centro do projeto, e não como um detalhe.
Existem dois públicos no mercado imobiliário, e o portal só atende um. Quem quer vender ou alugar o próprio imóvel faz outras buscas, em outro momento, e não encontra nenhuma delas dentro de um catálogo de anúncios.
Captação não é anúncio, é conteúdo. E é o único lado do mercado em que a imobiliária local ganha do portal nacional sem disputa.
O que a página precisa entregar primeiro muda conforme o tipo de operação, o ticket e o tempo que a decisão leva.
Ticket alto significa decisão longa e comparação minuciosa. A ficha precisa de planta, metragem por ambiente, o que está incluso e o que fica, e a captação de proprietário pesa mais que o volume de anúncio, porque cada contrato vale muito.
Ficha completa e captação exclusiva no centroQuem procura aluguel filtra por valor total, condomínio e bairro, e decide em dias. Aqui o filtro é o produto: se a busca não tem faixa de aluguel e valor de condomínio, a pessoa desiste e volta para o portal.
Busca por valor total, não só por aluguelA venda acontece sobre planta, tabela e prazo de entrega. A página precisa explicar o empreendimento, a fase da obra e as condições, e o interessado costuma entrar cedo, muito antes de decidir.
Uma página por empreendimento, com a fase declaradaA carteira é menor e o diferencial é o nome. Aqui o site funciona mais como autoridade em uma região específica do que como catálogo grande, e a captação vem de quem procurou a região e achou alguém que escreve sobre ela.
Autoridade por região no lugar de volumeQuatro operações, quatro estruturas. Vender o mesmo modelo pronto para as quatro é o terceiro vácuo do mercado, e o mais visível.
A comparação é entre dois canais que convivem, e não entre fornecedores com nome. A coluna do meio não é o inimigo: é a parte da operação que a maioria das imobiliárias já resolveu.
| Critério | Anúncio no portal | Endereço próprio da imobiliária |
|---|---|---|
| O que ele faz melhor | Volume de comprador que não te conhece | Ser lembrado por quem pesquisa há meses |
| De quem é o contato | Do portal, que decide para quem manda | Da imobiliária, direto no corretor |
| Quem aparece no anúncio | O imóvel, e o portal por cima | O imóvel com o nome da sua imobiliária |
| Captação de proprietário | Não cobre: o catálogo é de quem compra | Páginas escritas para quem quer vender ou alugar |
| Custo | Mensalidade que se paga enquanto durar | Entrada mais manutenção, e o endereço fica |
| Se você parar de pagar | Os anúncios saem do ar no mesmo dia | O domínio, o conteúdo e as fichas continuam seus |
| Concorrência na mesma tela | Os outros anúncios ficam ao lado do seu | Ao lado, os outros imóveis da sua carteira |
A tabela compara canais, não fornecedores. O caminho que a gente defende nesta página é ter os dois, com papéis separados e a verba deslocada aos poucos.
Três passos, e nenhum deles pede que a sua equipe pare de vender.
Os imóveis do jeito que estão no seu sistema, as regiões que a imobiliária atende, os serviços de administração e quem é o corretor responsável por cada linha.
Montamos a busca com filtro, a ficha de cada imóvel com endereço próprio, as páginas por região e as páginas de captação de proprietário.
Depois disso, mudar valor, marcar imóvel como vendido, trocar corretor ou incluir lançamento é pedido nosso, dentro da manutenção.
O prazo real depende do tamanho da carteira e de como ela está hoje, e sai na primeira conversa, com data.
O que define o degrau é o número de páginas, e numa imobiliária esse número sai da carteira, das regiões atendidas e das páginas de captação.
Acima disso, o projeto sai por orçamento. A mensalidade cobre hospedagem, manutenção e as alterações do dia a dia, como valor, status do imóvel e corretor responsável, sem fidelidade e sem taxa de saída. O sistema de gestão da carteira é contratado à parte.
Muita página promete a plataforma completa, com CRM, envio automático para os portais e contrato assinado dentro do site. Aqui não é assim, e é melhor você saber antes de pedir orçamento do que depois de assinar.
Sistema de gestão imobiliária é um mercado inteiro, com empresas que fazem só isso. A gente monta o portal próprio em cima da carteira que o seu sistema já organiza.
A pergunta que trava a maioria dos projetos é essa, e a resposta depende do sistema que a imobiliária já usa. A maioria dos sistemas de gestão imobiliária gera um arquivo padronizado com a carteira inteira, que é o mesmo arquivo enviado para os portais. Quando esse arquivo existe, o site pode ler a mesma fonte, e a equipe continua cadastrando num lugar só, do jeito que já faz hoje.
Quando o sistema não gera esse arquivo, ou quando a imobiliária ainda não usa sistema nenhum, o caminho muda: o cadastro passa a ser feito no próprio site, e aí o tamanho da carteira vira uma decisão de escopo que precisa entrar no orçamento com clareza. É melhor descobrir isso na primeira conversa do que no meio do projeto.
Por isso a primeira pergunta que a gente faz não é sobre design: é qual sistema você usa e se ele exporta a carteira. A resposta muda o projeto inteiro, e é a pergunta que quase nenhuma proposta de site imobiliário faz antes de mandar o preço.
Para mesmo, e por isso a página inteira defende o contrário. O portal continua sendo o canal de quem não te conhece. O site próprio existe para o outro lado da operação: aparecer para quem pesquisa há meses e para o proprietário que quer vender. A verba se desloca aos poucos, quando o canal próprio começa a trazer contato sozinho, e não antes.
Vale conferir três coisas nele antes de trocar: se cada imóvel tem endereço próprio, se existe alguma página escrita para o proprietário que quer vender, e se o domínio é seu ou fica dentro da plataforma. Se as três respostas te agradarem, ele está resolvendo. Se falhar nas três, ele é um catálogo, e catálogo não é encontrado por ninguém.
Esse é o ponto que decide o projeto, e a resposta honesta depende do seu sistema. Se ele exporta a carteira num arquivo padronizado, o site lê a mesma fonte e ninguém cadastra duas vezes. Se não exporta, o cadastro vira trabalho novo e isso precisa estar no escopo e no orçamento desde a primeira conversa.
Vem, e é assim que o modelo funciona: o portal é dono da vitrine e decide o destino do contato. No endereço próprio isso não existe, porque a pessoa clicou na sua ficha, viu o seu nome no topo e falou com o corretor responsável por aquele imóvel. O que muda não é o volume, é a exclusividade do contato.
Os valores estão escritos nesta página, e o que define o degrau é o número de páginas. O que a gente não faz é dizer que o site se paga em X comissões: isso depende da sua carteira, da sua região e do seu time, e ninguém honesto consegue prometer. O que dá para afirmar é o que você recebe e o que continua seu se parar de pagar.
É o lado do mercado que o portal não cobre, e o único em que a imobiliária local ganha do portal nacional sem disputa. O proprietário não procura imóvel: procura quanto vale o dele, quais documentos precisa e se compensa dar exclusividade. Cada uma dessas buscas é uma página, e nenhuma delas existe dentro de um catálogo de anúncios.
Todas essas frases vieram do vocabulário de dono de imobiliária, não do vocabulário de agência.
A pergunta mais comum de quem lê uma página como esta é se precisa cancelar tudo. Não precisa, e não deve. A transição é gradual e tem três momentos, com o portal ligado o tempo inteiro.
Não existe prazo para o momento 3, e quem promete um está chutando. O que existe é o momento 1, que depende só de colocar a página no ar.
A coluna da esquerda dá para deixar escrito antes de pagar. A da direita é o que ninguém consegue cumprir, e vale desconfiar de quem promete.
A régua vale contra quem escreveu esta página. Se a Sturm Agency não cumprir a coluna da esquerda, não contrate.
A decisão costuma vir de um gatilho de custo ou de perda. Reconhecer o gatilho ajuda a decidir com calma em vez de decidir com raiva do boleto.
O melhor momento é o de revisão de custo, porque é o único em que dá para comparar canal com canal com calma.
Donos de imobiliária começaram a perguntar para o ChatGPT, o Gemini e o Perplexity antes de procurar no Google. As três respostas abaixo são autocontidas de propósito: cada uma se entende sozinha.
Site para imobiliária é o portal próprio da empresa, com busca por filtro, uma ficha e um endereço na internet para cada imóvel, páginas por região atendida e páginas escritas para quem quer vender ou alugar. Ele se diferencia de um anúncio em portal agregador porque o endereço, o conteúdo e o contato do interessado pertencem à imobiliária.
Vale ter os dois, porque eles resolvem lados diferentes do mercado. O portal entrega volume de comprador que não conhece a imobiliária e cobra por isso. O site próprio faz o que o portal não faz: aparecer para quem pesquisa bairro e faixa de preço meses antes de decidir, e para o proprietário que está pensando em vender. Sair do portal antes de o canal próprio andar troca margem por faturamento menor.
Publicando as páginas que respondem as buscas de quem quer vender, e não as de quem quer comprar. Quanto vale o imóvel naquela região, quais documentos são exigidos, o que muda entre vender com exclusividade ou sem, e como funciona a administração de aluguel. Nenhuma dessas buscas é atendida por catálogo de anúncio, e é o único lado do mercado em que a imobiliária local não disputa com portal nacional.
Resposta que depende do parágrafo anterior não é recuperada por pergunta nenhuma.
Esta página cobre um ramo e um ângulo. A página-mãe cobre o serviço todo, e as irmãs abaixo tratam de outros setores com o mesmo problema.
Uma conversa sobre a carteira, as regiões atendidas e qual sistema você usa hoje já é suficiente para montarmos o escopo, o prazo e o orçamento.